【讀書筆記】買一間會增值的房子:如何知道房子的真正價值?

在前一篇文章,我們討論了「房地產投資的七個關鍵問題」,在這個系列中,我們還是希望用較簡單易懂的方式,搭配閱讀來增加房地產投資的相關知識。

在這一篇文章,我們要來聊聊,如何計算出房子的真正價值。每一次去看房時,都會跟仲介聊天,如果不事先做功課,很容易被不專業的仲介誤導,甚至接收到錯誤訊息而不自知。

因此,我希望能再將書中的內容精煉,用更簡單的方式整理一遍,方便讀者可以快速吸收,至少有一些基本概念。

一般來說,看房前可以先查一下實價登錄,對附近的行情有初步的瞭解,然後接下來還要考慮以下幾點:

  • 在馬路上還是巷弄內?
  • 屋齡幾年?
  • 是哪一個行政區的門牌?就算在同個生活圈,行政區的門牌不同,行情也會不同!
  • 離菜市場會不會太近?一般來說,最好是步行約5分鐘的距離最適合!
  • 住家附近的生活機能如何?若附近有大賣場會非常方便!

如何正確計算「交易單價」?

實價登錄是在2012年8月1日上路,讓成交價格更公開透明化。不過實價登錄有一些眉角是要特別注意的,其中有一點就是「車位坪數與價格」是否拆分?這是會影響交易單價,讓人誤以為買到便宜。以下舉幾個例子讓大家理解:

權狀登記30坪,開價1200萬,平均一坪是40萬。但是如果30坪裡包含車位10坪,車位價格200萬,那麼建物每坪開價就變成(1200-200)÷(30-10)=50萬/坪,相差甚大。

將車位拆分計算已經是基本常識了,但就是會有房仲還是會將兩者混在一起算,然後用這個單價說服你買到便宜。無論是不夠專業還是他的銷售技巧,我認為這樣的房仲是比較不優的。

在實價登錄裡,有些建物有含車位,但是沒有登錄「車位總價」及「車位坪數」,這時系統算出來的「交易單價」就會失真,算出來的每坪單價通常都會偏低。

因此我們看實價登錄時,一定要注意車位坪數和價格是否有確實登錄,這樣我們才能確實計算。

接下來我們來練習如何做這個簡單的算術:

交易總價為45000000元,建物總面積為74.32坪。「車位總價」為255萬,登錄坪數為一筆車位共10.15坪,因此正確的「交易單價」為(45000000-2550000)÷(74.32-10.15)=661524(元/坪)

關於實價登錄,我們聽聽youtuber怎麼說:

買屋只看權狀不夠,還要看謄本

不動產文件中最重要的兩項:「權狀」與「謄本」。

其中「權狀」的全名是「所有權狀」,就像是房地產的身份證,屬於「靜態文件」,當你完成買賣、過戶,地正事務所會提供土地及建物所有權狀給你,因為是靜態的,因此也會有偽造的可能,就像身份證一樣。

至於「謄本」則是動態的,只要有任何抵押設定、查封、限制處分等,就會即時更新,可以完全呈現房屋的產權,所以買屋只看權狀是不夠的,更重要的是向地政機關謄本,並看懂謄本。

謄本裡有相當多細節,在了解屋主成本的部份,有三點要注意:

抵押權人的部份

因為一般人買房都會使用房貸,而這些有向銀行貸款的土地和房子,在謄本上「他項權利部」的「權利人」就會出現金融機構,權利種類通常為「抵押權」。

因此這邊要特別注意的是,如果有出現其他非金融機構的抵押權人,甚至出現自然人的名字,表示屋主可能有跟民間單位借貸,甚至可能是地下錢莊。

還有就是,同一個物件,是可以借貸很多次的。

有些屋主缺錢,除了跟銀行借貸之外,還有跟民間單位借貸二胎、三胎。而且通常二、三胎的利息很高。所以如果在謄本上發現屋主借貸很多胎,表示他的經濟狀況不太好。

另外,在「他項權利部」有一項「設定義務人」通常與「所有權人」相同,如果出現其他人的名字就要特別留意了,可能是其他人以此土地、建物作為抵押貸款。

有個常見的情況是,房子的所有權人是爸爸,但被兒子拿去抵押貸款,這也是屋主是否有資金需求的參考依據。

所以我們不用理會有些仲介在那邊講,屋主不缺錢,所以不急著賣這種話術,謄本看一下就很清楚了。

議價前看一下「擔保債權總金額」

若有辦理房貸,在「他項權利部」會出現「擔保債權總金額」,通常為貸款金額的1.2倍。這可以用來回推當初屋主跟銀行貸款的金額。但因為每個人及物件貸款成數有些差異,因此若要回推當時屋主購入時的成本就會失真了。

因此還是要透過與屋主、仲介多聊天交流,再搭配一些基本算術來判斷資訊真偽。

留意「共同擔保地號」和「共同擔保建號」

有些建物坐落的土地不只一筆,需核對「共同擔保地號」與「共同擔保建號」是否為「所有權狀」相同。如果不同,可能屋主只拿一塊土地出售,並未將其他土地予以過戶,這就是有瑕疵的產權。

無論仲介是否有做產權調查,我們都應該自己調閱謄本先看一下,避免買到產權複雜的物件。

延伸閱讀:房屋權狀 看不懂怎麼辦? 5分鐘帶你看懂房屋權狀,避免買賣糾紛 

三招了解區域行情

直接找仲介了解大概行情

通常我們剛開始看屋時,對行情不甚清楚,可以先查詢實價登錄。但是實價登錄所紀錄的成交行情,其實只是一個區間,而不是一個固定的價格,我們只能從中計算出一個「均價」。

即使在同一個生活圈,不同的路段、不同的巷弄就是會有不同的行情,所以在分析行情時要特別細心才行。

因為細節很多,所以一開始還是實際走訪仲介門市詢問或是直接與仲介約看房時聊聊較佳,如果遇到專業的仲介也可以從中學到不少。

因為同個區域中也會有不同行情,因此可以多找幾個仲介針對不同小區域分析給你聽,過程中也可以了解仲介是否足夠專業。並且整合仲介意見,獲得較客觀的資訊。

接下來就是要做筆記、整理表格。

這本書的作者下了很大的功夫在整理資料及看物件上面。

但如,當要了解一個區域時,首先比照仲介提供的地圖,並google所有地址、屋齡、建商、坪數、公設比、戶數等整理成一張表,再從中挑選符合她坪數需求的所有社區看一輪。

每研究一個區域時可以將這樣的過程做一次。

以上過程雖然麻煩,但這就讓我想到一個有趣的現象,大多數人花了很多時間在上班,卻花很少的時間去了解投資的細節,但往往就是這些細節讓我們付出昂貴的代價,甚至是工作數年的年薪。

多逛預售屋的接待中心

很多的細節銷售中心已經整理好,因此可以逛逛,讓接待中心的服務人員為我們介紹這個區域的發展藍圖和未來1到10年的所有利多。

你知道某一塊地最近被哪一個財團買下來,準備蓋商場嗎?哪一條的捷運線的預算剛通過,即將實地勘查決定路線和車站地點?哪裡準備要蓋高架或遂道,讓對外交通更便利?哪一塊地要規畫為萬坪公園?哪一定大企業的總部要遷到這裡?

有了鐺售中心的解說,相信會省去我們不少力氣,我們可以先記下來再回家上網查詢。

善用google關鍵字

在Google上輸入任何你有興趣的區域、後面再加「房地產」或是「房價」,會看到許多相關的新聞或文章,你可以邊瀏灠邊做筆記,遇到不知道的新知識再進一步用google搜尋,如果Google也查不到,先記下來,下次再請教專業的房仲。

因為網路資訊繁多,正反論點交戰,因此一定要練好基本功,保持中立,才會在好房子出現時把握機會而不是猶豫不決。

在〈“【讀書筆記】買一間會增值的房子:如何知道房子的真正價值?”〉中有 20 則留言

  1. 看書也有提到投資房地產,但目前還在存錢並努力賺錢,提前先看一下那些地方要注意^^
    沒想到交易單價 居然會差那麼多!? 沒研究還真的不知道,感謝你的分享

  2. 站長的謄本介紹得很清楚,原來是動態的資料難怪一定要取得最新版本的謄本,獲得非常有用的資訊,另外想問一個問題,如果想要了解區域行情,除了多跟仲介攀關係,還有其他方式嗎?

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *