【讀書筆記】買一間會增值的房子:房地產投資的七個關鍵問題

房地產投資

為什麼要讀這本書?

這是一本架構清楚、條理分明且務實分享房地產知識的好書,採用淺顯易懂的文字,分享作者過往的一些買屋心得與議價技巧。

無論是投資或是自住,買賣房子這件事對大多數的人來說,可能都是一生中數一數二的重大決定,如果在過程中有一個環節稍有不慎,因此做了錯誤的決定,往往會讓人付上高昂的代價。

這本書不但涵蓋了幾乎所有需要知道的面向,同時還以許多實例具體說明,讓讀者能輕鬆瞭解這些重要資訊。

因此,與其繳了一筆昂貴的學費後才後悔,倒不如花一本書錢好好投資自己,降低風險也提升投資報酬率。

因為這本書內容豐富,我會針對各個主題獨立寫一篇讀書心得,希望在這個過程中對讀者及我本身都能帶來助益。

買屋前必須先了解的7個關鍵問題

問題1 買房子選對地點一定賺嗎?

我們都知道,投資房地產的地點非常重要。但是除了地點,還要考量到「時間」和「利息」。

時間包含「進場時間」和「預計持有時間」。

其中「進場時間」常常會影響購買價格。例如:在一個重劃區還沒成形前就買,價格當然比整個區域都成熟後的價格低許多。

「預計持有時間」可作為決定地點的考量依據

如果計畫房子要持有5年以上,那麼可以考慮還在發展中的重劃區,雖然初期生活機能較不方便,但只要有明確的建設計畫和時程,隨著時間和建設的發展,幅度較大的增值是可以被預期的。

如果只打算住個2年,有些發展較完備的區域,且新建案的價格也越來越貴的區域就可以考慮。

換句話說,如果要持有較長的時間,可以用比較低的價格買在發展中的區域。如果要持有較短的時間,且預算足夠,就可以考慮發展較完備的區域,期望賣出房子時,可以趕上一波增值潮。

利息指的是「貸款利率」

可參考2020年各大銀行房屋貸款利率比較表

房地產投資吸引人的地方在於其增值潛力及高槓桿的特性。一般人要向銀行借錢必須揹負較高的利息,且貸款金額也不會太高。

然而,房屋貸款,因為有房子作為抵押,除了可以貸到比較高的金額之外,也可以談到不錯的利率。

因為這樣的特性,我們就能善用槓桿,提升投資報酬率。

例如,如果買了一間1000萬的房子,三年後增值到1200萬,則投資報酬率是多少?20%嗎?不對,是100%!

原因就在於,1000萬的房子,我們可以貸款八成,借800萬。因此我們實際投入200萬,賺到200萬的價差,投報率就是100%!

小屋換大屋的思維

如果我們買了一個房子,坪數20坪,單價30萬,在不考慮車位的情況下,三年後,行情漲到36萬。此時我們賣掉房子賺到價差,如果在同個區域,行情也差不多是35~36萬,這樣到底賺了什麼?

這又牽涉到房地產的槓桿產生的效果,計算方式如下:

總價=20坪×30萬/坪=600萬,頭期款600萬×20%=120萬

如果三年後以每坪36萬賣掉,扣掉賣房子要繳的稅,假設是20萬,這樣可以拿回多少現金?假設這三年都未還掉本金的情況下,還有貸款480萬,那麼20坪×36萬/坪 - 480萬 -20萬 = 220萬。

換句話說,我們由原本的本金120萬,變成了220萬,扣掉稅金10萬後,還有210萬。然後再用這筆錢當頭期款,可以買到210萬÷20%=1050萬的房子。在同個區域可買到的坪數為1050萬÷36 = 29.16坪,比原先多出了9.16坪。

這樣的操作在房價上漲時可以讓我們實現小屋換大屋的目標,但要注意的是,因為貸款金額提高了,要揹負的利息也會變多。因此還是要有穩定的現金流支撐。這樣的方式主要是可以舒緩頭期款的壓力。

問題2 何時是購屋好時機?

練好基本功,無論房價漲跌都能買到超值好屋

這幾年房價高漲,何時適合進場買房一直是大家關注的話題。

然而就如同股市上萬點,我們是否能找到被低估的股票一樣。房價高時,只要用心,仍然可能找到房價被低估的房子。然而,什麼樣的房子會容易被低估呢?

答案是:屋主急售的房子

然而要如何買到屋主急售的房子呢?

市場真實的狀況是,這類的房子很快就會被投資客買走了。原因很簡單,因為仲介業務很競爭,他們會希望儘快成交,而投資客做決定很快,看過沒問題馬上就出價。

因此對於自住客來說,買房子的確需要一點緣份,因為房子金額很高,所以多看幾次是應該的。只是如果需求明確,同時也讓仲介了解你的需求,並多看、多做功課,當有合適又便宜的房子出現時,就可以比較快做決定。

問題3 投資買屋,如何賺到財富?

房地產賺錢的來源有兩個地方:租金(跟股利一樣,是「現金流」)、和價差(和賣股票賺價差一樣,屬於「資本利得」)。

房子的種類很多,如果依照「是否已經興建完成」來分類,可以分為「成屋」和「預售屋」。其中成屋包括「新成屋」和「中古屋」。

成屋的賺錢策略

「成屋」的投資策略有三種,分別為「純賺價差」、「整層出租」、「隔套出租」。當然,如果有貸款的話,在持有期間就要支付貸款利息。倘若出租的話,租金必須至少能超過貸款利息,才能產生正現金流。

預售屋的賺錢策略

「預售屋」在持有期間,因為還沒交屋,所以不能出租。

預售屋大多為分期付款,所以在持有期間要支付各期款項,最後在出售時賺取價差。我們將此策略稱為「預售屋投資」。

甚至有人會以繳交「預售屋」各期款項來強迫自己儲蓄,待適當時機換約或出售賺取價差。

問題4 中古屋、新成屋、預售屋該怎麼買?

無論自住或投資,中古屋、新成屋、預售屋,應該買哪一種比較好?

每一種房子都有 其優缺點,主要還是看個人需求來做選擇,以下就針對中古屋、新成屋、預售屋來分析。

關於中古屋

中古屋的特性如下:公設低,屋況舊

要特別留意鄰居素質與社區管理,搬進去之前,最好把水電管線重新換過。另外,如果前屋主是投資客重新裝潢立刻又要出售,建議不要接手。

如果中古屋的屋齡接近30年,要留意外牆防水做得好不好,因為一般混擬土的使用年限為50~60年,但如果外牆防水好,使用年限可以再加長到80年、100年都有可能。如果防水做得不好,甚至是海砂屋(氯離子太高),加速侵蝕鋼筋水泥導致房子的使用年限變短就糟糕了!

關於新成屋

新成屋特性:屋齡新、單價高、公設比高、可盡快入住。可貸款成數較低。

關於預售屋

預售屋的特性:無法看到實體、資金壓力分散

預售屋適合沒有立即入住需求且現金較少但工作收入穩定的族群。

購買預售屋要做好每一期分期付款款項的準備,只要一期未繳納就違約囉!並且要學習挑選好建商、好建案,並用合理價格買進。

問題5 買屋要準備哪些預算?

買房的「總價」預算可分成「自備款」和「貸款」

其中自備款又包括「頭期款」、「裝潢保留款」、「稅費」

關於房貸的部份,銀行會評估房子本身的價值(鑑價)和貸款人的償債能力。

在鑑價的部份,可以做為我們買房出價時的參考。因此先估貸款再出價是避免買貴的一個不錯的策略。

問題6 如何開始尋找好屋標的?

首先,我們應該先列入「地段」、「預算」和「需求」,才能明確找到好屋,若漫無目的隨便亂看,等於做白工。

列出一張表格輔助,將看屋的資料整理出來,如此便能一目瞭然。

  • 理想路段
  • 交通條件:離捷運站、火車站多遠?
  • 屋齡:
  • 類型:公寓、華夏、電梯大樓、透天
  • 車位:有無車位?
  • 總價A:自備款+貸款
  • 車位預估價格B
  • 平均單價C:一坪多少錢?
  • 頭期款A×20%
  • 權狀坪數:A-B / C
  • 預估公設比D:
  • 使用坪數E:E×(1-D)
  • 格局(幾房):
  • 其他條件(學區、醫院、通風、採光、樓層):希望在什麼學區?格局如何?採光通風好嗎?是否有陽台?巷弄不能太小。

我曾經參加相關講座,很多老師都告訴我們,最少要先看過一百間的房子再開始出價。然而實際看房時,我發現如果沒有整理每次看房的紀錄,那也只是熟練看房的過程而已,並不會有多大進步。

找房子的途徑

雖然房子有預售屋、新成屋、中古屋三種類型,但對初學者來說,建議先從「中古屋」開始看。除了物件數量較多外,也可以練習到較多的看屋和議價技巧。

善用網路搜尋物件功能,將符合你需求的物件先找出來。包括:「類型」、「總價」、「坪數範圍」、「有興趣的路段」或「重要地標」(如:車站、捷運站、商圈、學校)

參考網站:信義房屋永慶房屋591售屋網好房網pchome樂屋網、yahoo奇摩房地產頻道、Yam天空住宅通、永慶房仲網…等。

問題7 如何挑出優質好仲介?

就我自己看屋時的經驗,就遇過兩種差異甚大的仲介。一個是看屋時,會一直分享資訊,有問必答,因此讓我從看屋中也學到一些裝潢的知識。

另一個則是只負責帶看,但對於問題的回答三兩句就講完了,資訊量很少。甚至還將車位合併計算總價,讓人產生單價低的錯覺。對於沒有事先做功課的人很容易被誤導。

仲介是否用心與專業,會影響效率與判斷,因此這裡提出了三個步驟,教你從仲介中挑出好咖。

一、帶看前,電話詢問資訊時,處理是否用心?

先用電話詢問相關資訊做初步篩選,如果不用心處理,或是一問三不曕,那就不用約看了。

二、帶看時,加註仲介資料在通訊錄後面

看屋時,可依照仲介的「專業程度」與「服務態度」註記在手機號碼或是line的名稱當中。例如:頂尖、強、認真誠懇;或是遲到、不用心、不專業、等等。

三、帶看後,介紹的物件是否都符合我的需求?

看房時,一定要先弄清楚自己的需求,包含坪數、價格、類型、格局、位置、是否需要車位、…並且告知仲介,請他幫你留意。

從仲介推薦的物件就可以看出他是否用心,如果一直無法切中你的需要,那就不用再聯絡了。

有些時候物件不錯,但仲介不夠專業或不用心,可以在聊天時技巧性地了解看看是哪家仲介公司、哪個分店的,是否有簽專任?

如果只有他們在賣,可以進一步了解是否為該仲介自己開發的物件?如果不是,可以打電話到該分店指名找這個物件的開發經紀人,改找他幫你帶看。

如果不只有他們在賣,則可以打電話詢問其他仲介公司問他們有沒有接這一間。

注意仲介的小技巧

有些仲介會在一天內幫買家安排看十幾間房子,然後將cp值最高的一間排在最後一間,這很容易讓人在看了很多間後覺得最後一間相對好而做出決定。

這種情況自己心裡要有數,這是一種銷售技巧,不要被影響了理性的判斷。

在〈“【讀書筆記】買一間會增值的房子:房地產投資的七個關鍵問題”〉中有 17 則留言

  1. 曾經做過一個月房仲,賣房子真的非常需要熟練的知識和提供有效的資訊,文中提到了如何透過小屋換大屋的方式增加頭期款的比率讓人非常容易懂,果然是數學專家!

    謝謝您的專業分享!

  2. 前排家裏因租約期滿,而要找地方搬,有些中介明明告訴他預算只有一萬一,但不停帶我去月租萬五的房子,不知道是不是在香港才有這個情況。真的很討厭繼續租樓的日子,希望可以盡快買到自己的屋…

  3. 邱愛莉老師的小資族大翻身也很不錯,作者講話中肯實在,真的很推她的書!
    唯獨這本書還沒出電子書>< 只能看實體書了

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *