為什麼要讀這本書？

這是一本架構清楚、條理分明且務實分享房地產知識的好書，採用淺顯易懂的文字，分享作者過往的一些買屋心得與議價技巧。

無論是投資或是自住，買賣房子這件事對大多數的人來說，可能都是一生中數一數二的重大決定，如果在過程中有一個環節稍有不慎，因此做了錯誤的決定，往往會讓人付上高昂的代價。

這本書不但涵蓋了幾乎所有需要知道的面向，同時還以許多實例具體說明，讓讀者能輕鬆瞭解這些重要資訊。

因此，與其繳了一筆昂貴的學費後才後悔，倒不如花一本書錢好好投資自己，降低風險也提升投資報酬率。

因為這本書內容豐富，我會針對各個主題獨立寫一篇讀書心得，希望在這個過程中對讀者及我本身都能帶來助益。

買屋前必須先了解的7個關鍵問題

問題1 買房子選對地點一定賺嗎？

我們都知道，投資房地產的地點非常重要。但是除了地點，還要考量到「時間」和「利息」。

時間包含「進場時間」和「預計持有時間」。

其中「進場時間」常常會影響購買價格。例如：在一個重劃區還沒成形前就買，價格當然比整個區域都成熟後的價格低許多。

「預計持有時間」可作為決定地點的考量依據

如果計畫房子要持有5年以上，那麼可以考慮還在發展中的重劃區，雖然初期生活機能較不方便，但只要有明確的建設計畫和時程，隨著時間和建設的發展，幅度較大的增值是可以被預期的。

如果只打算住個2年，有些發展較完備的區域，且新建案的價格也越來越貴的區域就可以考慮。

換句話說，如果要持有較長的時間，可以用比較低的價格買在發展中的區域。如果要持有較短的時間，且預算足夠，就可以考慮發展較完備的區域，期望賣出房子時，可以趕上一波增值潮。

利息指的是「貸款利率」

可參考2020年各大銀行房屋貸款利率比較表

房地產投資吸引人的地方在於其增值潛力及高槓桿的特性。一般人要向銀行借錢必須揹負較高的利息，且貸款金額也不會太高。

然而，房屋貸款，因為有房子作為抵押，除了可以貸到比較高的金額之外，也可以談到不錯的利率。

因為這樣的特性，我們就能善用槓桿，提升投資報酬率。

例如，如果買了一間1000萬的房子，三年後增值到1200萬，則投資報酬率是多少？20%嗎？不對，是100%！

原因就在於，1000萬的房子，我們可以貸款八成，借800萬。因此我們實際投入200萬，賺到200萬的價差，投報率就是100%！

小屋換大屋的思維

如果我們買了一個房子，坪數20坪，單價30萬，在不考慮車位的情況下，三年後，行情漲到36萬。此時我們賣掉房子賺到價差，如果在同個區域，行情也差不多是35~36萬，這樣到底賺了什麼？

這又牽涉到房地產的槓桿產生的效果，計算方式如下：

總價＝20坪×30萬/坪＝600萬，頭期款600萬×20%＝120萬

如果三年後以每坪36萬賣掉，扣掉賣房子要繳的稅，假設是20萬，這樣可以拿回多少現金？假設這三年都未還掉本金的情況下，還有貸款480萬，那麼20坪×36萬/坪 － 480萬 －20萬 ＝ 220萬。

換句話說，我們由原本的本金120萬，變成了220萬，扣掉稅金10萬後，還有210萬。然後再用這筆錢當頭期款，可以買到210萬÷20%＝1050萬的房子。在同個區域可買到的坪數為1050萬÷36 ＝ 29.16坪，比原先多出了9.16坪。

這樣的操作在房價上漲時可以讓我們實現小屋換大屋的目標，但要注意的是，因為貸款金額提高了，要揹負的利息也會變多。因此還是要有穩定的現金流支撐。這樣的方式主要是可以舒緩頭期款的壓力。

問題2 何時是購屋好時機？

練好基本功，無論房價漲跌都能買到超值好屋

這幾年房價高漲，何時適合進場買房一直是大家關注的話題。

然而就如同股市上萬點，我們是否能找到被低估的股票一樣。房價高時，只要用心，仍然可能找到房價被低估的房子。然而，什麼樣的房子會容易被低估呢？

答案是：屋主急售的房子

然而要如何買到屋主急售的房子呢？

市場真實的狀況是，這類的房子很快就會被投資客買走了。原因很簡單，因為仲介業務很競爭，他們會希望儘快成交，而投資客做決定很快，看過沒問題馬上就出價。

因此對於自住客來說，買房子的確需要一點緣份，因為房子金額很高，所以多看幾次是應該的。只是如果需求明確，同時也讓仲介了解你的需求，並多看、多做功課，當有合適又便宜的房子出現時，就可以比較快做決定。

問題3 投資買屋，如何賺到財富？

房地產賺錢的來源有兩個地方：租金(跟股利一樣，是「現金流」)、和價差(和賣股票賺價差一樣，屬於「資本利得」)。

房子的種類很多，如果依照「是否已經興建完成」來分類，可以分為「成屋」和「預售屋」。其中成屋包括「新成屋」和「中古屋」。

成屋的賺錢策略

「成屋」的投資策略有三種，分別為「純賺價差」、「整層出租」、「隔套出租」。當然，如果有貸款的話，在持有期間就要支付貸款利息。倘若出租的話，租金必須至少能超過貸款利息，才能產生正現金流。

預售屋的賺錢策略

「預售屋」在持有期間，因為還沒交屋，所以不能出租。

預售屋大多為分期付款，所以在持有期間要支付各期款項，最後在出售時賺取價差。我們將此策略稱為「預售屋投資」。

甚至有人會以繳交「預售屋」各期款項來強迫自己儲蓄，待適當時機換約或出售賺取價差。

問題4 中古屋、新成屋、預售屋該怎麼買？

無論自住或投資，中古屋、新成屋、預售屋，應該買哪一種比較好？

每一種房子都有 其優缺點，主要還是看個人需求來做選擇，以下就針對中古屋、新成屋、預售屋來分析。

關於中古屋

中古屋的特性如下：公設低，屋況舊

要特別留意鄰居素質與社區管理，搬進去之前，最好把水電管線重新換過。另外，如果前屋主是投資客重新裝潢立刻又要出售，建議不要接手。

如果中古屋的屋齡接近30年，要留意外牆防水做得好不好，因為一般混擬土的使用年限為50~60年，但如果外牆防水好，使用年限可以再加長到80年、100年都有可能。如果防水做得不好，甚至是海砂屋(氯離子太高)，加速侵蝕鋼筋水泥導致房子的使用年限變短就糟糕了！

關於新成屋

新成屋特性：屋齡新、單價高、公設比高、可盡快入住。可貸款成數較低。

關於預售屋

預售屋的特性：無法看到實體、資金壓力分散

預售屋適合沒有立即入住需求且現金較少但工作收入穩定的族群。

購買預售屋要做好每一期分期付款款項的準備，只要一期未繳納就違約囉！並且要學習挑選好建商、好建案，並用合理價格買進。

問題5 買屋要準備哪些預算？

買房的「總價」預算可分成「自備款」和「貸款」

其中自備款又包括「頭期款」、「裝潢保留款」、「稅費」

關於房貸的部份，銀行會評估房子本身的價值(鑑價)和貸款人的償債能力。

在鑑價的部份，可以做為我們買房出價時的參考。因此先估貸款再出價是避免買貴的一個不錯的策略。

問題6 如何開始尋找好屋標的？

首先，我們應該先列入「地段」、「預算」和「需求」，才能明確找到好屋，若漫無目的隨便亂看，等於做白工。

列出一張表格輔助，將看屋的資料整理出來，如此便能一目瞭然。

• 理想路段
• 交通條件：離捷運站、火車站多遠？
• 屋齡：
• 類型：公寓、華夏、電梯大樓、透天
• 車位：有無車位？
• 總價A：自備款＋貸款
• 車位預估價格B
• 平均單價C：一坪多少錢？
• 頭期款A×20%
• 權狀坪數：A-B / C
• 預估公設比D：
• 使用坪數E：E×(1-D)
• 格局(幾房)：
• 其他條件(學區、醫院、通風、採光、樓層)：希望在什麼學區？格局如何？採光通風好嗎？是否有陽台？巷弄不能太小。

我曾經參加相關講座，很多老師都告訴我們，最少要先看過一百間的房子再開始出價。然而實際看房時，我發現如果沒有整理每次看房的紀錄，那也只是熟練看房的過程而已，並不會有多大進步。

找房子的途徑

雖然房子有預售屋、新成屋、中古屋三種類型，但對初學者來說，建議先從「中古屋」開始看。除了物件數量較多外，也可以練習到較多的看屋和議價技巧。

善用網路搜尋物件功能，將符合你需求的物件先找出來。包括：「類型」、「總價」、「坪數範圍」、「有興趣的路段」或「重要地標」(如：車站、捷運站、商圈、學校)

參考網站：信義房屋、永慶房屋、591售屋網、好房網、pchome樂屋網、yahoo奇摩房地產頻道、Yam天空住宅通、永慶房仲網…等。

問題7 如何挑出優質好仲介？

就我自己看屋時的經驗，就遇過兩種差異甚大的仲介。一個是看屋時，會一直分享資訊，有問必答，因此讓我從看屋中也學到一些裝潢的知識。

另一個則是只負責帶看，但對於問題的回答三兩句就講完了，資訊量很少。甚至還將車位合併計算總價，讓人產生單價低的錯覺。對於沒有事先做功課的人很容易被誤導。

仲介是否用心與專業，會影響效率與判斷，因此這裡提出了三個步驟，教你從仲介中挑出好咖。

一、帶看前，電話詢問資訊時，處理是否用心？

先用電話詢問相關資訊做初步篩選，如果不用心處理，或是一問三不曕，那就不用約看了。

二、帶看時，加註仲介資料在通訊錄後面

看屋時，可依照仲介的「專業程度」與「服務態度」註記在手機號碼或是line的名稱當中。例如：頂尖、強、認真誠懇；或是遲到、不用心、不專業、等等。

三、帶看後，介紹的物件是否都符合我的需求？

看房時，一定要先弄清楚自己的需求，包含坪數、價格、類型、格局、位置、是否需要車位、…並且告知仲介，請他幫你留意。

從仲介推薦的物件就可以看出他是否用心，如果一直無法切中你的需要，那就不用再聯絡了。

有些時候物件不錯，但仲介不夠專業或不用心，可以在聊天時技巧性地了解看看是哪家仲介公司、哪個分店的，是否有簽專任？

如果只有他們在賣，可以進一步了解是否為該仲介自己開發的物件？如果不是，可以打電話到該分店指名找這個物件的開發經紀人，改找他幫你帶看。

如果不只有他們在賣，則可以打電話詢問其他仲介公司問他們有沒有接這一間。

注意仲介的小技巧

有些仲介會在一天內幫買家安排看十幾間房子，然後將cp值最高的一間排在最後一間，這很容易讓人在看了很多間後覺得最後一間相對好而做出決定。

這種情況自己心裡要有數，這是一種銷售技巧，不要被影響了理性的判斷。