房地產投資

為什麼要讀這本書?

這是一本架構清楚、條理分明且務實分享房地產知識的好書,採用淺顯易懂的文字,分享作者過往的一些買屋心得與議價技巧。

無論是投資或是自住,買賣房子這件事對大多數的人來說,可能都是一生中數一數二的重大決定,如果在過程中有一個環節稍有不慎,因此做了錯誤的決定,往往會讓人付上高昂的代價。

這本書不但涵蓋了幾乎所有需要知道的面向,同時還以許多實例具體說明,讓讀者能輕鬆瞭解這些重要資訊。

因此,與其繳了一筆昂貴的學費後才後悔,倒不如花一本書錢好好投資自己,降低風險也提升投資報酬率。

因為這本書內容豐富,我會針對各個主題獨立寫一篇讀書心得,希望在這個過程中對讀者及我本身都能帶來助益。

買屋前必須先了解的7個關鍵問題

問題1 買房子選對地點一定賺嗎?

我們都知道,投資房地產的地點非常重要。但是除了地點,還要考量到「時間」和「利息」。

時間包含「進場時間」和「預計持有時間」。

其中「進場時間」常常會影響購買價格。例如:在一個重劃區還沒成形前就買,價格當然比整個區域都成熟後的價格低許多。

「預計持有時間」可作為決定地點的考量依據

如果計畫房子要持有5年以上,那麼可以考慮還在發展中的重劃區,雖然初期生活機能較不方便,但只要有明確的建設計畫和時程,隨著時間和建設的發展,幅度較大的增值是可以被預期的。

如果只打算住個2年,有些發展較完備的區域,且新建案的價格也越來越貴的區域就可以考慮。

換句話說,如果要持有較長的時間,可以用比較低的價格買在發展中的區域。如果要持有較短的時間,且預算足夠,就可以考慮發展較完備的區域,期望賣出房子時,可以趕上一波增值潮。

利息指的是「貸款利率」

可參考2020年各大銀行房屋貸款利率比較表

房地產投資吸引人的地方在於其增值潛力及高槓桿的特性。一般人要向銀行借錢必須揹負較高的利息,且貸款金額也不會太高。

然而,房屋貸款,因為有房子作為抵押,除了可以貸到比較高的金額之外,也可以談到不錯的利率。

因為這樣的特性,我們就能善用槓桿,提升投資報酬率。

例如,如果買了一間1000萬的房子,三年後增值到1200萬,則投資報酬率是多少?20%嗎?不對,是100%!

原因就在於,1000萬的房子,我們可以貸款八成,借800萬。因此我們實際投入200萬,賺到200萬的價差,投報率就是100%!

小屋換大屋的思維

如果我們買了一個房子,坪數20坪,單價30萬,在不考慮車位的情況下,三年後,行情漲到36萬。此時我們賣掉房子賺到價差,如果在同個區域,行情也差不多是35~36萬,這樣到底賺了什麼?

這又牽涉到房地產的槓桿產生的效果,計算方式如下:

總價=20坪×30萬/坪=600萬,頭期款600萬×20%=120萬

如果三年後以每坪36萬賣掉,扣掉賣房子要繳的稅,假設是20萬,這樣可以拿回多少現金?假設這三年都未還掉本金的情況下,還有貸款480萬,那麼20坪×36萬/坪 - 480萬 -20萬 = 220萬。

換句話說,我們由原本的本金120萬,變成了220萬,扣掉稅金10萬後,還有210萬。然後再用這筆錢當頭期款,可以買到210萬÷20%=1050萬的房子。在同個區域可買到的坪數為1050萬÷36 = 29.16坪,比原先多出了9.16坪。

這樣的操作在房價上漲時可以讓我們實現小屋換大屋的目標,但要注意的是,因為貸款金額提高了,要揹負的利息也會變多。因此還是要有穩定的現金流支撐。這樣的方式主要是可以舒緩頭期款的壓力。

問題2 何時是購屋好時機?

練好基本功,無論房價漲跌都能買到超值好屋

這幾年房價高漲,何時適合進場買房一直是大家關注的話題。

然而就如同股市上萬點,我們是否能找到被低估的股票一樣。房價高時,只要用心,仍然可能找到房價被低估的房子。然而,什麼樣的房子會容易被低估呢?

答案是:屋主急售的房子

然而要如何買到屋主急售的房子呢?

市場真實的狀況是,這類的房子很快就會被投資客買走了。原因很簡單,因為仲介業務很競爭,他們會希望儘快成交,而投資客做決定很快,看過沒問題馬上就出價。

因此對於自住客來說,買房子的確需要一點緣份,因為房子金額很高,所以多看幾次是應該的。只是如果需求明確,同時也讓仲介了解你的需求,並多看、多做功課,當有合適又便宜的房子出現時,就可以比較快做決定。

問題3 投資買屋,如何賺到財富?

房地產賺錢的來源有兩個地方:租金(跟股利一樣,是「現金流」)、和價差(和賣股票賺價差一樣,屬於「資本利得」)。

房子的種類很多,如果依照「是否已經興建完成」來分類,可以分為「成屋」和「預售屋」。其中成屋包括「新成屋」和「中古屋」。

成屋的賺錢策略

「成屋」的投資策略有三種,分別為「純賺價差」、「整層出租」、「隔套出租」。當然,如果有貸款的話,在持有期間就要支付貸款利息。倘若出租的話,租金必須至少能超過貸款利息,才能產生正現金流。

預售屋的賺錢策略

「預售屋」在持有期間,因為還沒交屋,所以不能出租。

預售屋大多為分期付款,所以在持有期間要支付各期款項,最後在出售時賺取價差。我們將此策略稱為「預售屋投資」。

甚至有人會以繳交「預售屋」各期款項來強迫自己儲蓄,待適當時機換約或出售賺取價差。

問題4 中古屋、新成屋、預售屋該怎麼買?

無論自住或投資,中古屋、新成屋、預售屋,應該買哪一種比較好?

每一種房子都有 其優缺點,主要還是看個人需求來做選擇,以下就針對中古屋、新成屋、預售屋來分析。

關於中古屋

中古屋的特性如下:公設低,屋況舊

要特別留意鄰居素質與社區管理,搬進去之前,最好把水電管線重新換過。另外,如果前屋主是投資客重新裝潢立刻又要出售,建議不要接手。

如果中古屋的屋齡接近30年,要留意外牆防水做得好不好,因為一般混擬土的使用年限為50~60年,但如果外牆防水好,使用年限可以再加長到80年、100年都有可能。如果防水做得不好,甚至是海砂屋(氯離子太高),加速侵蝕鋼筋水泥導致房子的使用年限變短就糟糕了!

關於新成屋

新成屋特性:屋齡新、單價高、公設比高、可盡快入住。可貸款成數較低。

關於預售屋

預售屋的特性:無法看到實體、資金壓力分散

預售屋適合沒有立即入住需求且現金較少但工作收入穩定的族群。

購買預售屋要做好每一期分期付款款項的準備,只要一期未繳納就違約囉!並且要學習挑選好建商、好建案,並用合理價格買進。

問題5 買屋要準備哪些預算?

買房的「總價」預算可分成「自備款」和「貸款」

其中自備款又包括「頭期款」、「裝潢保留款」、「稅費」

關於房貸的部份,銀行會評估房子本身的價值(鑑價)和貸款人的償債能力。

在鑑價的部份,可以做為我們買房出價時的參考。因此先估貸款再出價是避免買貴的一個不錯的策略。

問題6 如何開始尋找好屋標的?

首先,我們應該先列入「地段」、「預算」和「需求」,才能明確找到好屋,若漫無目的隨便亂看,等於做白工。

列出一張表格輔助,將看屋的資料整理出來,如此便能一目瞭然。

  • 理想路段
  • 交通條件:離捷運站、火車站多遠?
  • 屋齡:
  • 類型:公寓、華夏、電梯大樓、透天
  • 車位:有無車位?
  • 總價A:自備款+貸款
  • 車位預估價格B
  • 平均單價C:一坪多少錢?
  • 頭期款A×20%
  • 權狀坪數:A-B / C
  • 預估公設比D:
  • 使用坪數E:E×(1-D)
  • 格局(幾房):
  • 其他條件(學區、醫院、通風、採光、樓層):希望在什麼學區?格局如何?採光通風好嗎?是否有陽台?巷弄不能太小。

我曾經參加相關講座,很多老師都告訴我們,最少要先看過一百間的房子再開始出價。然而實際看房時,我發現如果沒有整理每次看房的紀錄,那也只是熟練看房的過程而已,並不會有多大進步。

找房子的途徑

雖然房子有預售屋、新成屋、中古屋三種類型,但對初學者來說,建議先從「中古屋」開始看。除了物件數量較多外,也可以練習到較多的看屋和議價技巧。

善用網路搜尋物件功能,將符合你需求的物件先找出來。包括:「類型」、「總價」、「坪數範圍」、「有興趣的路段」或「重要地標」(如:車站、捷運站、商圈、學校)

參考網站:信義房屋永慶房屋591售屋網好房網pchome樂屋網、yahoo奇摩房地產頻道、Yam天空住宅通、永慶房仲網…等。

問題7 如何挑出優質好仲介?

就我自己看屋時的經驗,就遇過兩種差異甚大的仲介。一個是看屋時,會一直分享資訊,有問必答,因此讓我從看屋中也學到一些裝潢的知識。

另一個則是只負責帶看,但對於問題的回答三兩句就講完了,資訊量很少。甚至還將車位合併計算總價,讓人產生單價低的錯覺。對於沒有事先做功課的人很容易被誤導。

仲介是否用心與專業,會影響效率與判斷,因此這裡提出了三個步驟,教你從仲介中挑出好咖。

一、帶看前,電話詢問資訊時,處理是否用心?

先用電話詢問相關資訊做初步篩選,如果不用心處理,或是一問三不曕,那就不用約看了。

二、帶看時,加註仲介資料在通訊錄後面

看屋時,可依照仲介的「專業程度」與「服務態度」註記在手機號碼或是line的名稱當中。例如:頂尖、強、認真誠懇;或是遲到、不用心、不專業、等等。

三、帶看後,介紹的物件是否都符合我的需求?

看房時,一定要先弄清楚自己的需求,包含坪數、價格、類型、格局、位置、是否需要車位、…並且告知仲介,請他幫你留意。

從仲介推薦的物件就可以看出他是否用心,如果一直無法切中你的需要,那就不用再聯絡了。

有些時候物件不錯,但仲介不夠專業或不用心,可以在聊天時技巧性地了解看看是哪家仲介公司、哪個分店的,是否有簽專任?

如果只有他們在賣,可以進一步了解是否為該仲介自己開發的物件?如果不是,可以打電話到該分店指名找這個物件的開發經紀人,改找他幫你帶看。

如果不只有他們在賣,則可以打電話詢問其他仲介公司問他們有沒有接這一間。

注意仲介的小技巧

有些仲介會在一天內幫買家安排看十幾間房子,然後將cp值最高的一間排在最後一間,這很容易讓人在看了很多間後覺得最後一間相對好而做出決定。

這種情況自己心裡要有數,這是一種銷售技巧,不要被影響了理性的判斷。